Consolidamento ipoteca
L'ipoteca è, sostanzialmente, una forma di garanzia a favore del creditore, che in questo modo si tutela da un eventuale impossibilità di pagare da parte del debitore, come nel caso del fallimento.
Il meccanismo di funzionamento di questa assicurazione dell'erogatore il prestito, è molto semplice. In pratica può essere applicata ai soli beni immobili, secondo una precisa disposizione di legge, che trova applicazione negli articoli 2808 e seguenti del codice civile. In pratica il mutuo ipotecario prevede che nel caso di insolvenza, il creditore possa esercitare un diritto di prelazione sul bene stesso. Per questo motivo, come si diceva prima, essa è applicata agli oggetti riconducibili alle seguenti categorie: immobili, cioè case, fabbricati vari e terreni; diritti reali minori (usufrutto, usi, abitazioni, ecc. di beni immobiliari); e beni mobili qualora siano iscritti in pubblici registri, come succede per le automobili, e beni similari.
La peculiarità dell'ipoteca è che essa deve essere iscritta nei pubblici registri. Affinché il creditore possa infatti esercitare il pieno sul bene per il quale è stato effettuato il prestito o il mutuo, in caso di fallimento o insolvenza del debitore, l'ipoteca deve essere consolidata. Questo perché l'art. 39 del Testo Unico Bancario stabilisce che le ipoteche iscritte quale a garanzia dei prestiti e mutui non possono in nessuno modo essere soggette ad una revoca detta “fallimentare” quando sono iscritte 10 giorni prima dalla pubblicazione di sentenza di fallimento ("Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento").
Da questo presupposto, quindi, nasce l'esigenza da parte delle banche, degli istituti autorizzati e in ogni caso del creditore che ha i requisiti di legge, di consolidare l'ipoteca, perché altrimenti, secondo quanto prevede la legge, questi stessi potrebbero rimanere con un pugno di mosche, perché la legge fallimentare, prevede che il curatore fallimentare possa avere indietro gli immobili precedentemente venduti.
Se l'ipoteca viene invece consolidata, i creditori possono esercitare il diritto di prelazione o quelli reali minori, anche quando l'ipoteca è stata appena iscritta, salvo il caso del credito fondiario.
L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Pubblici (ad esempio quelli Immobiliari) e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente, mentre il suo consolidamento corrisponde a quel momento in cui l'iscrizione dell'ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari diventa giuridicamente efficace: ovvero una volta decorsi 11 giorni lavorativi la relativa iscrizione.
Al contrario della fideiussione, l'ipoteca è quindi una garanzia reale, avendo per fondamento di tale garanzia un oggetto fisico, ovvero il bene sul quale è costituita (come abbiamo visto case, autoveicoli, ecc.). Essa non segue il debitore, ma il bene sul quale essa stessa è iscritta e non può essere cancellata (estinta) se non per richiesta del creditore, e cioè quando il debitore avrà pagato l'intero prestito finalizzato. La particolarità e la sua rassicurazione per le banche e gli istituti di credito, questo tipo di garanzia si iscrive annotando la relativa costituzione negli appositi registri immobiliari, in modo che essa sia opponibile a tutti, quindi verificabile pubblicamente. Dall’iscrizione nei registri l’ipoteca diventa efficace giuridicamente (tecnicamente "Consolidamento dell’ipoteca"). È proprio questo ciò che rende il bene sottoponibile alla prelazione del creditore in caso del mancato pagamento del finanziamento.
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