Mutuo Edilizio

I mutui per la casa, sostanzialmente, si differenziano in mutuo fondiario e mutuo edilizio. Il primo è quello che una banca o un istituto di credito concede per comperare un immobile già ultimato nei lavori, quindi in pronta consegna. Mentre il secondo, quello che stiamo qui approfondendo, è quello che viene erogato, in maniera graduale, e secondo l'avanzamento del dei lavori, proprio per finanziare la costruzione di un immobile, che sia esso un appartamento, un edifico industriale, o un condominio. Il mutuo edilizio, quindi, è quella tipologia di prestito che viene concessa per la costruzione e anche per la ristrutturazione degli edifici, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale o industriale. Viene per questo anche definito secondo la dicitura di anticipazioni edilizie o SAL (mutuo edilizio, appunto, a stato di avanzamento dei lavori, secondo una specifica normativa che disciplina la regolarità dello stato dei lavori e che delibera l'accessibilità alla prestazione bancaria del credito). Esso, in ogni caso, viene garantito da una ipoteca che di norma viene classificata come di primo grado sul bene immobile, cosicché esso possa essere costruito, ristrutturato, riparato, trasformato, sopraelevato, allargato, recuperato e così via (queste operazioni successive vengono definite tranches, ovvero operazioni su un edificio, un appartamento o una casa già terminata e adibita secondo la normativa di legge ad essere sfruttata secondo gli usi di cui si è detto prima: abitativi, commerciali o industriali).

A ogni ripresa, naturalmente, deve corrispondere la realizzazione del progetto edilizio: nel senso che di volta in volta non vengono raggiunti gli obiettivi edili, non si passa alla tranche successiva di erogazione, e quindi scatta l'eventuale penale prevista dal contratto. Tali stati e obiettivi di lavoro, ovviamente, vengono certificate da un perito che viene di norma incaricato dalla stessa banca erogatrice il finanziamento. Solo attraverso questa idoneità, di volta in volta vengono concesse le somme fino al completamento dell'opera. 
Alla scadenza di questi 24 mesi (o anche prima, secondo le esigenze precedentemente determinate con la banca) viene erogato il saldo del finanziamento. Che significa che da questo punto in poi tutte le rate vengono costituite da quota capitale e quota interessi. 
È importante che i finanziamenti possono essere rimborsati sia a tasso fisso che a tasso variabile. Nel primo caso, è naturale, si ha la certezza che il tasso di interesse applicato sulle rate rimane uguale, al di la delle variazioni che invece subisce il mercato. Ciò significa che nel momento della stipula del contratto si sa già quanto si pagherà fino all'estinzione dello stesso finanziamento. L'ammontare della rata così intesa viene definita costante. Per quanto riguarda il tasso variabile, invece, la positività dello strumento può essere dettata da un momento particolarmente favorevole per la sua accensione, ma per il futuro è tutto incerto, perché in questo caso i tassi vengono applicati in base all'andamento del mercato e dunque la rata trimestrale o semestrale sarà presumibilmente ogni volta diversa, a seconda delle condizioni macroeconomiche e delle politiche della BCE (la Banca Centrale Europea che, assieme agli istituti bancari e di credito decidono le sorti dei tassi sul denaro). I parametri che calcolano il tasso si rifanno ai parametri Euribor e EuroIrs (a seconda se si è scelto il tasso fisso o quello variabile), insieme allo spread, ovvero la maggiorazione accordata sul costo del denaro in quanto tale.
Per quanto riguarda le aziende invece, il mutuo può coprire un massimo del 75% del costo della costruzione e il 55% del valore dell'opera finita. La sua durata va da la durata dai 2 ai 15 anni (con un pre-ammortamento massimo di 2 anni; e una durata massima di 10 anni se la rata è a tasso fisso), da restituirsi con rata mensile, trimestrale o semestrale. Come detto viene assicurato da una polizza ipotecaria a garanzia del creditore, mentre sulle tipologie della rata (tasso fisso o variabile, spread, capitali e interessi), valgono le stesse considerazioni descritte per i privati. Idem per l'avanzamento dei lavori e l'idoneità delle erogazioni cosiddette parziali: la differenza fondamentale, oltre a quella della durata, e che essa ha una cifra minima, che a volte è di 250 mila euro (ma questo dipende da chi li concede). Mentre la differenza col mutuo ipotecario o fondiario è la maggiorazione sui tassi di interesse. Per quanto riguarda la concessione, la documentazione tecnica dell'intervento è composta da: atto di acquisto del terreno, mappa catastale, relazione illustrativa dell'intervento, piano finanziario, concessione edilizia, progetto, certificato storico ventennale, relazione notarile.
Sia a livello privato che imprenditoriale, possono essere stabilite delle polizze di sicurezza, ovvero delle coperture assicurative che coprono l'immobile da eventuali eventi negativi, a copertura, quindi, del valore dell'intero mutuo. 

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