Mutuo Fondiario

Il mutuo fondiario è quello che la banca concede per l'acquisto di un immobile già finito, che poi è la principale differenzia rispetto al mutuo edilizio.
A disciplinare tale tipologia di credito a medio e lungo termine è un apposito decreto legge (n° 385 dell'1 Settembre 1993), che negli articoli 38 e seguenti descrive il mutuo fondiario quello che ha come specialità quella di rendere possibile "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili". Venendo a rappresentare quelli che sono le soluzioni maggiormente adottate sia dagli istituti bancari autorizzati a norma di legge, che dalle famiglie o anche dalle società immobiliari, aziende, pubbliche amministrazioni, ecc., che con questa tipologia di mutuo possono comprare interi palazzi con molti appartamenti e immobili similari. Ciò non significa che la destinazione debba necessariamente essere l'acquisto di un immobile, anzi, secondo il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia che lo regolarizza, esso può essere accordato per la ristrutturazione di una casa, di un ufficio, di un'impresa commerciale e così via.

È una sorta di rassicurazione per l'emettritrice del credito, che altrimenti, vista anche la legge in materia che prevede che, in caso di fallimento,  il curatore fallimentare possa avere indietro gli immobili precedentemente venduti. Il che significherebbe rimanere con un pugno di mosche in mano.
Per quanto riguarda invece l'importo finanziabile, esso è previsto in un massimo dell'80%, il che significa che la cifra necessaria al cliente per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile può essere finanziata totalmente da un mutuo fondiario solo in casi particolari, ovvero che offrano al creditore garanzie ulteriori a quelle normalmente richieste. Uno di queste garanzie può essere, nello specifico, quelle che sono le cosiddette polizze fideiussorie, stipulate proprio per sanare una posizione di indebitamento dalla quale il cliente finanziato non riesce a venire fuori.
Generalmente, un mutuo fondiario ha una durata che varia dai 5 ai 20 anni (più dura, più si pagano interessi), e si dividono in tre distinte tipologie, in base ai tassi ad essi applicati. Si hanno quindi il mutuo fondiario a tasso fisso, quando la rata mensile è decisa a priori nel momento della stipula del contratto e in base a previsioni di mercato, fermo restando eventuali maggiorazioni inflazionistiche comunque concordate nel momento della stipula. Si hanno invece mutui fondiari a tasso variabile, quando cambia nel tempo in base all'andamento del mercato del denaro. E infine si hanno le formule miste, che prevedono tempi e scadenze in cui il debitore può o deve scegliere di cambiare la tipologia del tasso (fisso oppure indicizzato).
Il piano di ammortamento, ovvero quello che corrisponde al calendario delle rate, oltre a indicare tempi e scadenze del canone mensile rispetto agli anni della durata del mutuo, prevedere rate che possono variare non in base al tasso, ma in base agli interessi dovuti: ciò è collegato al fatto che le rate prevedono due voci di spesa, che corrispondono alla quota di denaro e all'interessa su essa. Via via nel tempo gli interessi sono sempre meno rispetto alla quota totale del canone, perché gli interessi vengono pagati soprattutto con la prima parte delle rate. Da questa particolarità nascono particolari piani di gestione che possono essere personalizzate a seconda delle esigenze di cliente e banca.
Sempre con riferimento alle rate, sono previste restituzioni a rata calante o restituzione a rata crescente, anche questa volta per venire incontro alle esigenze del creditore in base alle sue previsioni sul proprio reddito nel tempo, cosicché esso possa pianificare meglio il proprio piano di ammortamento.

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