Mutuo con polizza fideiussoria

Di norma, quando viene concesso un mutuo per l'acquisto di una casa, la somma di denaro prestata non supera l'80% del valore totale dell'immobile, nonostante le banche attivino in ogni caso forme di garanzia quali l'ipoteca. In particolare, il mutuo fondiario viene concesso sulla base di tre requisiti fondamentali. Si tratta della durata, della percentuale finanziabile e, appunto, delle garanzie che il mutuatario (ovvero il contraente del mutuo o anche debitore). Si tratta di tre aspetti disciplinati da una apposita regolamentazione in materia che non lascia niente al caso. In particolare, la regolamentazione di questa tipologia di credito a medio e lungo periodo, è affidata al decreto legge n. 385 dell'1/09/1993 che, in questo caso, definisce mutuo fondiario quello che ha come specialità quella di rendere possibile "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili". Se il tempo di ammortamento minimo, cioè quello entro il quale devono essere corrisposti i capitali del finanziamento più i loro interessi, non può essere inferiore ai 18 mesi (ma generalmente tale periodo va dai 5 ai 20 anni), la somma finanziabile non è totale e l'ipoteca di cui si diceva va a insinuarsi come garanzia del creditore. La banca, cioè, può esercitare una forma di prelazione sull'immobile (attraverso lo strumento del consolidamento dell'ipoteca) nel caso in cui il mutuatario non paghi regolarmente le rate del mutuo. L'emettritrice del mutuo, cioè, può acquisire l'immobile finanziato e diventarne così proprietario.

Ci sono dei casi però in cui queste condizioni non possono essere soddisfatte e viene richiesto che si trovino soluzioni alternative. La polizza fideiussoria è uno strumento di particolare efficacia, che si propone come una soluzione alternativa alle normali garanzie e procedure mutuatarie. Ad esempio, si può richiedere alla banca un mutuo che copra oltre l'80% della spesa complessiva. Il che significa che il contraente il finanziamento, eventualmente, non pagherà somme iniziali nell'entrata in possesso della casa. Affinché tale condizione possa essere soddisfatta però, è necessario uno strumento di garanzia integrativo a quello naturalmente previsto dal mutuo fondiario e relativa disciplina ipotecaria. Si tratta, come evidenziato, della Polizza Fideiussoria,  cioè una fideiussione assicurativa che interviene nell'ambito dei mutui per l'acquisto di immobili.
Questa, sostanzialmente, funziona come una normale polizza assicurativa, nel senso che la compagnia – verso la quale il cliente o mutuatario versa il premio, in maniera anticipata per il periodo di riferimento – si impegna a rimborsare quella parte di debito coperta, che il contraente il mutuo non riesce a pagare alla banca: per questo può essere definita, in parole semplici, come una assicurazione sul mutuo, che interviene quando si vuole un finanziamento fondiario che ecceda il normale tetto dell'80% per quanto riguarda la somma massima finanziabile. Tale copertura, è ovvio, è concessa da un istituto assicurativo convenzionato con la banca di riferimento.
Generalmente, questa polizza incide per lo 0,2% della quota assicurata, il che significa che bisogna moltiplicarla per il numero degli anni della durata del finanziamento. Tuttavia, molti istituti bancari preferiscono pagare direttamente loro tale polizza. Il costo viene poi naturalmente passato al cliente tramite l'innalzamento dei tassi di interesse praticati sul finanziamento. Tale incremento però è sostanziale, e arriva allo 0,50% se il mutuo copre il 100% del costo dell'immobile acquistato. Il servizio, inoltre, renderà la penale dovuta per l'estinzione anticipata ancora più salata, proprio perché alla banca dovranno essere corrisposti i costi assicurativi.
Lo strumento della polizza fideiussoria, comunque, non necessariamente viene richiesta dalle banche per innalzare la normale soglia del mutuo fondiario. Essendo un mezzo finalizzato ad accrescere la garanzia di rimborso, essa può essere richiesta dalla banca quando ne avrà la necessità. Quando cioè si troverà in una condizione in cui l'ipoteca di primo grado e il suo consolidamento non siano ritenuti sufficienti strumenti di garanzia dei pagamenti del cliente.

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